Actualités du cabinet
Droit de préemption du preneur et notion d'exploitation effective
Auteur : GAUCHER-PIOLA Alexis
Publié le :
12/02/2018
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2018
Il faut une exploitation effective au moins 3 ans avant la préemption, à défaut de quoi le fermier sera privé de la possibilité de préempter.
Le fermier qui souhaite mettre en œuvre son droit de préemption au moment de la vente de la propriété qu’il exploite, peut exercer personnellement ce droit de préemption, soit pour exploiter lui-même, soit pour faire assurer l'exploitation du fonds par son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou par un descendant si ce conjoint, partenaire ou descendant a exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou est titulaire d'un diplôme d'enseignement agricole.
Le code rural prévoit que le fermier peut aussi subroger dans l'exercice de ce droit son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou un descendant majeur ou mineur émancipé qui remplissent les conditions prévues à l'alinéa précédent.
Le bénéficiaire du droit de préemption, le conjoint ou le partenaire d'un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou le descendant au profit duquel le preneur a exercé son droit de préemption devra exploiter personnellement le fonds objet de préemption aux conditions fixées aux articles L. 411-59 et L. 412-12 du code rural.
Le droit de préemption ne peut être exercé si, au jour où il fait connaître sa décision d'exercer ce droit, le bénéficiaire ou, dans le cas prévu au troisième alinéa ci-dessus, le conjoint, le partenaire d'un pacte civil de solidarité ou le descendant subrogé est déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois le seuil mentionné à l'article L. 312-1. du code rural.
Selon le code rural, une condition préalable à la préemption est posée : En effet, bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente.
La notion d’exploitation par le fermier est particulièrement importante comme vient de le rappeler la Cour de cassation dans un arrêt du 24 mai 2017.
Dans cette affaire, le preneur avait eu recours massivement aux services d'une entreprise de travaux agricoles, avant d’exercer son droit de préemption.
La Cour de cassation rappelle que l’activité du fermier dans les 3 années précédent l’exercice de son droit de préemption dit être caractérisée par une participation effective et permanente aux travaux, laquelle activité ne se limite pas à la direction et à la surveillance de l'exploitation !
Cette décision est particulièrement sévère mais a le mérite d’éclaircir ce que la loi attend du fermier qui souhaite préempter : Il faut une exploitation effective au moins 3 ans avant la préemption, à défaut de quoi le fermier sera privé de la possibilité de préempter.
Cet article n'engage que son auteur.
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