Actualités du cabinet
Le droit de préemption du preneur "en place"
Auteur : GAUCHER-PIOLA Alexis
Publié le :
01/03/2006
01
mars
mars
03
2006
PrécisionsIl s’agit ici d’évoquer le droit de préemption du preneur «en place» et plus précisément, de la notion de preneur «en place».
L’article 412-1 du Code rural précise que «Le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de le vendre, sauf le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur «en place». Ce droit est acquis au preneur même s’il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente.
L’article poursuit en indiquant que ces dispositions textuelles ne sont pas applicables s’il s’agit de biens dont l’aliénation, faite en vertu soit d’actes de partage intervenant amiablement entre cohéritiers, soit de partage d’ascendants, soit de mutations, profite, quel que soit l’un de ces trois cas, à des parents ou alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus et sauf dans ces mêmes cas si l’exploitant preneur en place est lui-même parent ou allié du propriétaire jusqu’au même degré.»
En résumé, le droit de préemption permet au fermier de se substituer dans certaines conditions à l’acquéreur du fonds loué lorsque ce fonds est aliéné volontairement ou non.
Ce droit constitue une prérogative d’ordre public qui ne peut être cédée.
Pour exercer ce droit de préemption, le fermier doit être qualifié de preneur «en place» au moment où il exerce son droit de préemption.
Pour avoir la qualité de preneur «en place», une seule condition est requise : justifier d’un titre régulier d’occupation, c’est-à-dire d’un bail rural signé avec le propriétaire bailleur.
Il est rappelé qu’un bail rural peut être verbal.
Tant que le bail n’est pas expiré, le fermier conserve son droit de préemption.
Cela étant, la Cour de Cassation, juridiction suprême de l’Etat, a rendu une décision intéressante le 16 décembre 2005.
Le cas était le suivant : un bailleur demandait la résiliation du bail et notifiait ainsi un congé au fermier.
Le fermier contestait la validité du congé et engageait une action devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.
Pendant la procédure, le bailleur concluait avec un tiers une promesse de vente.
La juridiction (en l’occurrence une Cour d’Appel), rendait sa décision et prononçait la résiliation du bail.
Par cette décision de résiliation, on pouvait donc estimer que le fermier n’était plus en place.
Or le fermier a, postérieurement à cette décision, exercé son droit de préemption et ainsi régularisé la vente avec son bailleur !
Le tiers bénéficiaire de la promesse de vente a saisi la Justice afin de demander l’annulation de la vente conclue entre le bailleur et le fermier au motif que la préemption a été exercée par un preneur qui n’était pas en place.
La Cour de Cassation a décidé, le 16 décembre 2005, que la force de chose jugée attachée à une décision judiciaire dès son prononcé, ne peut avoir pour effet de priver une partie (en l’occurrence le fermier) d’un droit tant que cette décision ne lui a pas été notifiée.
En résumé, la Cour de Cassation estime que le fermier est qualifié de fermier en place tant que la décision de résiliation ne lui a pas été notifiée.
En l’espèce, le fermier avait donc pu valablement exercer son droit de préemption postérieurement à la décision résiliant le bail et tant que cette décision ne lui était pas notifiée par son adversaire.
Cet éclaircissement de la Cour de Cassation contribue finalement à allonger les droits du fermier au-delà du terme du bail .
Cet article n'engage que son auteur.
Historique
-
Le prêt à usage d'un immeuble rural
Publié le : 01/04/2006 01 avril avr. 04 2006Actualités du cabinetEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe prêt à usage d’un immeuble ruralLe prêt à usage est un contrat conclu entre deux parties : un prêteur qui met un bien rural à disposition d’un autre qualifié emprunteur, à charge pour ce dernier de restituer le bien après usage.Juridiquement, le prêt à usage peut s’intituler aussi «Commodat».I...
-
L'enregistrement d'une marque
Publié le : 01/04/2006 01 avril avr. 04 2006Actualités du cabinetEntreprises / Marketing et ventes / Marques et brevetsLes droits qui en découlentLa propriété d’une marque s’acquiert par l’enregistrement qui produit ses effets à compter de la date de dépôt de la demande et pour une période de 10 ans indéfiniment renouvelable car l’enregistrement de la marque est un acte administratif qui confère à son titulaire u...
-
Le droit de préemption du preneur "en place"
Publié le : 01/03/2006 01 mars mars 03 2006Actualités du cabinetEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPrécisionsIl s’agit ici d’évoquer le droit de préemption du preneur «en place» et plus précisément, de la notion de preneur «en place».L’article 412-1 du Code rural précise que «Le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de le vendre, sauf le cas d...
-
La date d'expiration du bail commercial
Publié le : 01/03/2006 01 mars mars 03 2006Actualités du cabinetEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierEn droit ruralNombreux sont les bailleurs et fermiers à se poser la question de savoir à quelle date expire le bail rural qu'ils ont signé afin de faire les comptes entre les parties et de savoir lequel des deux récupère la dernière récolte correspondant à l'année d'expiration du bail.Il faut dan...
-
Travaux viticoles
Publié le : 01/02/2006 01 février févr. 02 2006Actualités du cabinetEntreprises / Ressources humaines / Contrat de travailLe délit de prêt de main-d'oeuvreTrès nombreuses sont les exploitations qui font appel à des prestataires de travaux viticoles pour effectuer différentes tâches dans le vignoble.Le recours à ces prestataires de travaux viticoles permet d'obtenir une main-d'oeuvre qualifiée, sans se soucier de la...
-
La Loi d'orientation agricole du 5 janvier 2006
Publié le : 01/02/2006 01 février févr. 02 2006Actualités du cabinetEntreprises / Vie de l'entreprise / Création de l'entrepriseLes changements qu'elle impliqueJusqu’à la Loi du 5 janvier 2006, il n’existait pas de fonds agricole à l’image du fonds de commerce.La Loi d’orientation agricole du 5 janvier 2006 a pour objet de permettre, sur option, à l’exploitant seul de décider de créer un fonds agricole afin de regrouper l...