La résiliation du bail rural pour faute du fermier
Auteur : GAUCHER-PIOLA Alexis
Publié le :
12/02/2021
12
février
févr.
02
2021
Selon l’article L 411-31 du code rural, et sauf clause contraire le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifier de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devant revêtir une certaine forme selon la loi.
Mais au-delà de ce motifs de résiliation, d’autres fautes peuvent être reprochées, tenant plus précisément aux agissements du fermier de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ;
Le législateur sanctionne le péril économique que fait subir le fermier négligent au fonds loué.
Le défaut d'entretien des terres louées constitue un motif de résiliation du bail.
Le preneur a une obligation de jouissance active. C'est pourquoi l'état d'inculture, en ce qu'il compromet la bonne exploitation du fonds, fonde un motif de résiliation.
Toutefois, le bailleur ne peut poursuivre la résiliation du bail au motif que l'un des copreneurs ne participe pas à l'exploitation que s'il démontre par ailleurs que l'exploitation du fonds est compromise.
Pour que le bailleur puisse demander la résiliation du bail il doit donc non seulement démontrer une faute du bailleur, mais aussi démontrer que les agissement du fermier ont pour conséquence de compromettre la bonne exploitation, étant précisé que bailleur peut alors saisir le tribunal sans attendre que la situation soit irrémédiablement compromise
Sont ainsi des motifs de résiliation, retenus par les tribunaux, le fait de laisser les bâtiments d’exploitation tomber en ruines (à moins d'être justifié par son vieillissement ou son état), ou l'arrachage de vignes sans accord demandé au bailleur, le sous outillage du fermier ou le manque de main d’œuvre pour exploiter.
La non-conformité des plantations, aux conditions de l'AOC, effectuées par le preneur, compromet aussi la bonne exploitation et constitue donc un motif de résiliation du bail
L'appréciation des faits relève du pouvoir souverain des juges du fond.
Les motifs de résiliation judiciaire s'apprécient au jour de la demande en justice et non au jour du jugement.
Mais dans tous les cas, ces défauts de paiement qui sont reprochés au fermier, ou ses agissements fautifs, ne le prive pas, dans le cadre de sa défense, d’invoquer pour éviter la résiliation de son bail, des causes de force majeure ou de simples raisons sérieuses et légitimes.
Cet article n'engage que son auteur.
Historique
-
Bail commercial et travaux prescrits par l'administration (commerces de restauration)
Publié le : 29/04/2021 29 avril avr. 04 2021Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierA qui incombe la charge de travaux prescrits par l’Administration ? Cette question est rituelle dans les rapports entre locataires et propriétaires. L’arrêt commenté concerne un commerce de restauration, mais la solution est identique pour tous les types de commerce. Il est vrai qu’en mati...Source : www.eurojuris.fr
-
Le gérant d’une SCI dont l’objet social est la propriété d’un bien peut-il décider seul de vendre ce bien ?
Publié le : 29/03/2021 29 mars mars 03 2021Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierUn arrêt de la cour de cassation du 5 novembre 2020 énonce que dès lors que l'objet social de la SCI prévoit uniquement l'acquisition, la propriété, l'administration, la mise en location, la gestion, ou l'exploitation de l'immeuble, mais pas sa vente, ce dernier ne peut être cédé que par une déci...Source : www.eurojuris.fr
-
Le dispositif français de contrôle des locations de type Airbnb satisfait aux exigences de la règlementation européenne
Publié le : 17/03/2021 17 mars mars 03 2021Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierAu sujet de : Cass, 3ème civ, 18 février 2021, n° 17-26.156 L'article L 631-7, alinéa 6, du code de la construction et de l'habitation soumet à autorisation préalable le fait, dans certaines communes, de louer un local meublé destiné à l'habitation d'une manière répétée pour de courtes durées...Source : www.eurojuris.fr
-
Bail commercial : maintien dans les lieux et paiement d’une indemnité d’occupation
Publié le : 01/03/2021 01 mars mars 03 2021Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLes relations entre bailleurs et locataire ne sont jamais faciles surtout en fin de bail. Les contentieux de l’état des lieux et les travaux aux fins de remettre l’immeuble en état sont souvent source de contentieux. La non restitution des clés est un contentieux moins fréquent mais qui pose...Source : www.eurojuris.fr
-
La résiliation du bail rural pour faute du fermier
Publié le : 12/02/2021 12 février févr. 02 2021Actualités du cabinetEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierSelon l’article L 411-31 du code rural, et sauf clause contraire le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifier de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure posté...
-
Bail commercial : pas d'abattement sur le loyer plafonné
Publié le : 01/02/2021 01 février févr. 02 2021Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLorsqu’à l’initiative du bailleur, la procédure en fixation du bail renouvelé n’aboutit pas à un déplafonnement du loyer, comment se calcule le loyer à la valeur locative ? (Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 12 novembre 2020, n° 18-25.967) Lorsque la valeur locative est supérieure a...Source : www.eurojuris.fr