Actualités du cabinet
Renouvellement de bail rural: Qui fixe les clauses et conditions?
Auteur : GAUCHER-PIOLA Alexis
Publié le :
19/11/2013
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2013
En matière de bail rural, à l'issue du bail, le renouvellement de celui-ci s'opère de plein droit et automatiquement entre bailleur et le fermier.
Fixation des clauses et conditions en cas de renouvellement d'un bail rural
Le bail à ferme renouvelé constitue selon la jurisprudence un nouveau bail et non une prorogation de bail.
Le renouvellement automatique du bail est l'occasion pour le bailleur ou pour le fermier de renégocier les clauses et conditions du bail initial (clause de reprise, adéquation du loyer avec la valeur locative, superficie des biens affermés etc).
Il convient de distinguer deux hypothèses: Tout d'abord, si les parties n’expriment aucun désaccord sur les clauses du bail, celui-ci se renouvelle aux mêmes conditions que le bail expiré, sans aucune formalité à accomplir.
Ensuite, seconde hypothèse, si les parties sont en désaccord sur les clauses et conditions du nouveau bail, elle doivent en discuter dans un premier temps amiablement afin de parvenir à un accord sur les termes du nouveau bail.
Si en revanche il n'y a pas d'accord sur les nouvelles clauses et conditions du bail renouvelé, la partie la plus diligente doit saisir le Tribunal.
En effet à défaut d'accord entre les parties sur les clauses et conditions du bail renouvelé, seul le Tribunal a compétence pour fixer les nouvelles conditions du bail renouvelé; bien souvent les conflits sont relatifs à la fixation du montant du fermage qui n'est plus en adéquation avec la valeur locative. Le bailleur ou le preneur souhaite une augmentation ou une diminution du fermage.
Le montant du fermage doit correspondre avec les maxima et minima arrêtés par le Préfet et le Tribunal ordonnera bien fréquemment une expertise judiciaire afin de déterminer cette valeur locative, sans toutefois prendre en copte les améliorations culturales qui relève de l’indemnité au preneur sortant (en fin de bail).
La Cour de Cassation a rappelé dans un arrêt du 17 septembre 2013, l'obligation pour le Juge, dès lors qu'il est saisi d'un désaccord entre les parties, de fixer le ou les clauses du bail qui sont contestées et ce, sans que le juge ne puisse se dérober au simple motif que la partie n'apporte pas la preuve de ce qu'elle alléguait: Autrement dit le simple constat de désaccord oblige le juge a fixer les nouvelles conditions du bail.
Dans la pratique cette procédure est assez peu utilisée alors qu'elle est pourtant redoutable car elle permet à la partie qui y a un intérêt de demander au Juge de refaire le contrat initial qui peut se trouver déséquilibré aux termes d'un certain nombre d'années, notamment à l'issue d'un bail à long terme.
Selon le code rural, il n'y a pas de délai pour saisir le Tribunal mais il doit être précisé que si un accord est intervenu sur les conditions du bail renouvelé, il est plus compliqué de se présenter ensuite devant le Tribunal afin de faire changer telle ou telle condition: Dans ce cas précis seule une action en révision du fermage est alors ouverte mais celle-ci doit être engagée au cours de la 3ème année de jouissance du bail renouvelé.
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo : © Richard Villalon - Fotolia.com
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