Préemption du fermier: l'acceptation par le fermier
Auteur : GAUCHER-PIOLA Alexis
Publié le :
25/10/2012
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L'acceptation sans réserve du prix et des conditions par le preneur rend la vente parfaite puisqu'elle réalise la réunion des consentements nécessaires à la conclusion du contrat.
L'acceptation par le fermierCet article fait partie d’une série d’articles consacrés au droit de préemption.
Les articles précédents étaient relatifs à l’offre de vente (1), au refus du fermier d’acquérir (2), et le prochain à la possibilité de discuter le prix devant le Tribunal (4).
Le fermier a donc trois options : Refus, acceptation, discussion.
Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, les nom et domicile de la personne qui se propose d'acquérir.
Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus, au fermier et lui ouvre un délai de réponse de deux mois.
L'acceptation sans réserve du prix et des conditions par le preneur rend la vente parfaite puisqu'elle réalise la réunion des consentements nécessaires à la conclusion du contrat.
L'acceptation du preneur prive le propriétaire de la possibilité de retirer son offre, de modifier ses conditions ou de procéder à une vente par adjudication.
Par ailleurs, lorsqu'il a donné son accord, le preneur se trouve définitivement engagé ; il lui est impossible de revenir unilatéralement sur son acceptation ou de demander en justice la fixation de la valeur vénale du fonds.
En cas de décès du vendeur, ses héritiers sont liés par cette acceptation.
En cas de préemption, un nouveau délai de deux mois s’ouvre pour que la fasse soit signée.
Le locataire qui accepte l’offre de vente bénéficie alors d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l'acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d'huissier de justice et restée sans effet.
L'action en nullité devant le Tribunal appartient au propriétaire vendeur et à l'acquéreur évincé lors de la préemption.
Cela étant le propriétaire vendeur n'est pas tenu de mettre l'acquéreur en demeure et peut préférer accorder un délai supplémentaire au fermier qui a accepté l’offre.
Le fermier qui a préempté devient propriétaire du fonds vis-à-vis du vendeur.
Ainsi les créances relatives au fonds, qu'il peut avoir contre l'ancien propriétaire, s'éteignent par confusion des qualités de bailleur et de preneur.
A titre d’exemple, selon les tribunaux, lorsqu'il exerce son droit de préemption, le fermier n'est donc pas fondé à retenir sur le prix le montant de l'indemnité au preneur sortant qu’il aurait pu faire valoir au titre des améliorations qu’il a apporté à l’exploitation.
Cet article n'engage que son auteur.
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